“老旧小区换新颜，改出满满幸福感”，这幅挂在东区街道松苑街松苑横街小区“城市幸福加油站”内的对联，是小区改造后，居民赠送给社区的。改造后的松苑街松苑横街小区马赛克外墙洁净如新，姹紫嫣红的三角梅垂吊在房屋窗台前，几位居民在广场强身健体，小朋友们嬉戏打闹，一幅和谐温馨、生机盎然的社区和美画卷徐徐展开。

从2023年起，中山启动近年来规模最大的老旧小区改造工作。目前，全市累计有266个老旧小区开工改造，121个小区改造完工，涉及3400多幢居民楼、6万多户居民，140多万平方米建筑面积，改造成效显著。2月14日，广东省住房和城乡建设厅在中山举办2025年城镇老旧小区改造现场观摩会，向全省各地市介绍中山老旧小区改造创新经验。来自省、各地市的相关负责人通过实地走访、召开会议等方式，了解老旧小区改造的“中山经验”。

实现老旧小区
既要“改好”更要“管好”

中山是改革开放后国内最早探索商品房和现代住宅小区开发建设的城市之一，也意味着中山更早面临住宅小区配套基础设施老化、建筑风貌破旧等“烦恼”。据统计，中山有超过600个小区建于2000年前，推动老旧小区改造迫在眉睫。

从2022年起，中山连续三年将老旧小区改造工作纳入“十大民生实事”和《政府工作报告》，并于2023年相继启动改造266个老旧小区。2023年住建部专项评估显示，中山老旧小区改造群众满意度达93.7%。“高分答卷”背后，是改造方案与群众关切问题的“双向奔赴”。

当天，与会人员参观走访了松苑街松苑横街小区、石岐街道从善坊历史文化街区和洪家基片区小区。松苑街松苑横街小区建于20世纪90年代，是2023年度中山市老旧小区改造项目之一。整个小区改造从进场施工到竣工，用时仅4个月。改造后的小区告别了“三线”杂乱、管道错混接、楼道设施残旧缺失等问题，并将大量的绿化空间改造成了停车位，增设汽车充电桩，还上新了长者饭堂、“衣”心“衣”意裁缝店等便民服务和休闲娱乐空间。这些更新，都顺应了群众的呼声。

在满足居民最直接、最现实、最迫切需求的同时，中山还邀请专家、社区、设计团队和居民共同深化设计，力求将老旧小区“改得更好”。在连片推动老旧小区改造中，中山还对传统侨房等承载历史文化的建筑实施分级保护，既更新城市，也留住乡愁。

石岐街道从善坊历史文化街区内，不少建筑建成至今已有百年。片区内老侨房、旧民居密集排布。改造过程中，中山不断召开现场协调会，邀请专家、学者和群众等代表齐聚一堂，就改造内容集思广益。香山古城保护活化中心主任田湘攸还利用自媒体账号，通过视频记录改造全过程，向市民游客介绍改造意义、方法和模式等。经过400多天改造，曾经“濒危”的历史建筑焕然一新，陆续进驻多种文化业态，成为香山古城乃至中山文旅的一大“打卡点”。

老旧小区既要“改好”更要“管好”。中山引入“EPC+O”模式，推动老旧小区改造从“物质空间提升”转变为“社区综合治理”，确保老旧小区实现“建管并重”和“长治久安”，洪家基片区小区便是如此。该小区改造内容包括基础类30项和完善提升类7项，涉及楼道修缮及翻新、建筑外立面修缮及更新、无障碍及适老化设施改造、雨污分流、电力线路、三线设施、路面修缮、智能化改造等多项内容。改造完成后，小区引入专业运营单位进行日常维护，并入驻了不少餐饮业态，实现收益由居民共享。

创新“6+2”全过程监管模式
探索“中山经验”

老旧小区改造关乎城市面貌与居住品质的提升，承载着人民对美好生活的向往。围绕群众急难愁盼问题，中山全面推进老旧小区改造工作，在实践中探索出具有中山特色的“6+2”全过程监管模式，走出一条老旧小区改造与基层治理协同推进的新路径。

中山市住房和城乡建设局老旧小区改造科科长黄轰介绍，“6+2”全过程监管模式即6个全过程管控和“两个结合”。前者指在老旧小区改造过程中坚持全过程高位统筹、设计管控、安全监管、长效机制、资金监管、公众参与。后者指结合历史文化街区连片打造老旧小区，结合适老化建设创新推出“连片加装”电梯。

中山坚持“先整体规划、后连片改造”，将中山特有的岭南文化、华侨文化和小区区位特色等融入改造中，提升改造精细化品质，并构建“五位一体”方案审查体系，通过专家评审、镇街党委把关、市级总师团队指导、部门联审会商、施工过程监管五个维度严控设计质量，打造出了蕴含老石岐文化的历史文化街区从善坊、全龄友好网红业态融洽的东区街道竹苑片区、具有改革开放印记的西区街道DBIO示范区等不同风格的精品项目。

“相比锦上添花，老旧小区改造要做的更多是雪中送炭。这点上，中山就做得非常好，值得我们参考借鉴。”韶关市住房和城乡建设管理局住房更新改造管理科副科长胡计迎现场观摩中山市老旧小区改造项目后表示。在胡计迎看来，老旧小区改造就是为民办实事，要做到群众满意就要真正了解居民需求。

这一点，“全过程公众参与”就做到了。居民群众在施工前和施工时要全过程参与决策、实施、监督和评价，“根据居民诉求，补足老旧小区配套设施和服务设施短板。”黄轰表示，中山老旧小区改造前充分聚焦居民“急难愁盼”，做到“问需于民”；改造中邀请居民对工程质量、进度、文明施工等全程监督，做到“问计于民”；改造后通过走访、问卷等形式进行满意度回访，鼓励居民参与自主管理，做到“问效于民”。

老旧小区电梯加装是不少群众的盼望。针对这一“老大难”，中山出台多项新政策，破解过去“一票否决”难题，并制定本土加梯图集供群众选择。同时，还对居民予以三重“优惠大礼包”，即政府每台电梯补贴10万元、加梯企业对每台电梯再优惠7至10万元，赠送居民2年免费维保服务。2020年至今，中山共加装电梯超600台，惠及居民约3万人。

现场参观走访后，广东省住房和城乡建设厅建筑节能处二级主任科员蒋晓兵表示，中山在顶层设计上组织领导得力，特别设置了老旧小区改造科统筹协调相关工作，这在全省乃至全国都是唯一的。经过多番努力，中山老旧小区改造效果显著，不仅创新实施“六个全过程管控”模式，还突出“一老一小”和历史文化保护，补齐了公共服务短板。他还表示，中山遴选的3个观摩项目特色突出、别具一格，“松苑街松苑横街小区采取新工艺工法清洗外立面，使得整个小区风貌实现整体提升，并且还降低了改造成本。从善坊突出历史文物保护，让城市留住记忆、人民记住乡愁。洪家基小区采用‘EPC+O’模式推进，在改造的同时引入物业管理，让小区自我造血能力不断增强。”