城市更新，是城镇化进程中城市发展转变的必然要求，也是推动经济高质量发展的重要举措。对于拥有实时人口1.5亿左右、GDP超14万亿元的经济第一大省广东而言，城市更新工作更是意义重大。

2月25日，全省城市更新动员部署暨城中村改造现场观摩会在广州举行。记者从会上获悉，据初步摸查，预计今年全省将实施城市更新项目超3000个，投资额超4000亿元。

城市更新，本质上是城市发展模式由外延扩张式向内涵提升的深刻转变，包括既有建筑改造利用、城镇老旧小区改造、完整社区建设、城中村改造等8项内容。目前，全省城市更新整体进展如何？各地有哪些新模式新探索？财政、用地、金融等资源要素如何做好保障？这场会议作了全面动员和具体部署。

各地实践

探索“依法征收、净地出让”新模式

“远处高楼是华为广州研发中心，眼前这片低矮的建筑进行分批改造，未来这里将大变样。”位于广州白云区松溪片区，工作人员向参会观摩的各位代表详细介绍。

松溪片区城中村改造，是广州首个采用“依法征收、净地出让”新模式的项目。记者现场了解到，松溪片区改造范围包含三条城中村，项目按照“安置先行、公配优先”原则，满足每户一套安置房的需求。同时，华为广州研发中心入驻后，将推动培育数字产业集群，打造广州产城融合示范区。

新一轮城中村改造，广州如何推进？会上，广州市副市长胡浩介绍，广州综合运用拆除新建、整治提升、拆整结合3种方式，因地制宜推动新中轴线（海珠）、广州火车站、环五山创新策源区等多个重点片区城中村开工改造。广州聚焦城中村改造年度投资1000亿元以上目标，目前已推进超120个项目（包含新旧模式项目）开工建设，其中59个新模式项目列入国家城中村改造计划。

胡浩表示，广州城中村改造的另一亮点是注重产城融合：“留”住产业根基，引导一批有成长性的传统优势产业原地保育；“转”化低效用地项目，坚持“腾笼换鸟”，比如，康鹭片区在全国首创城中村改造复建物业中设置综合产业用地；“引”育优质产业项目，助力推动城中村产业转型升级。

佛山的城市更新起步较早，从以“三旧”改造为主的“小更新”，逐步升级到关注“好房子、好小区、好社区、好城区”的“大更新”。

会上，佛山市副市长乔羽介绍，佛山出台城中村改造、历史文化资源保护与活化等一系列更新政策措施，优化项目审批流程，加大中央预算内投资、超长期国债等政策性资金的申报力度，10个拆除新建类城中村改造项目获245.51亿元专项借款授信支持。目前，佛山城中村改造总体进度在全省走在前列。

“从传统的短期项目开发向长期可持续运营模式转变，是佛山城市更新的一大亮点。”乔羽说，佛山正探索“政府搭台、文化赋能、市场运作”的新模式，引入社会资本与专业运营团队参与，任围、罗行圩等老旧街区得到活化，美陶湾、德鸿文汇园等老旧厂房改造升级，闲置资源得到有效盘活。

东莞则强调在城市体检的基础上进行更新。自2020年起，东莞已连续5年开展城市体检，基本建立“发现问题—整改问题—巩固提升”的体检机制，并依据体检结果编制城市更新规划，推动城市更新。

东莞市副市长叶葆华介绍，这一模式下，东莞持续推进地下管网更新改造，去年新建、改造市政公共供水管网超1000公里，更新改造燃气管道超30公里；老旧片区改造则强调文化传承，“东莞记忆”、石龙中山路历史文化街区等项目得到活化利用，“东莞记忆”首开区一期项目更是成为城市文化新地标。

全省部署

将城中村改造融入城市更新整体工作

当前，我国城市发展进入城市更新的重要时期，正在加快转向存量改造与增量调整并重的发展阶段。

2025年省政府工作报告明确提出，加力实施城中村和危旧房改造，大力实施城市更新，新开工改造一批老旧小区。

据悉，“十四五”期间，广东省已开工改造9211个老旧小区，惠及208万户居民，全省“十四五”目标任务提前一年超额完成；2024年，广东省推进城市更新项目4922个，完成投资额3462.65亿元。

当前，广东省城市更新工作仍存在一些堵点问题：各地对城市更新内涵和认识尚不完全统一，现行制度规范尚不够完善，可持续发展模式尚未形成。

记者从会上获悉，2025年，国家将设立中央预算内投资城市更新专项补助资金，大力支持各地城镇老旧小区改造、城中村改造等城市更新项目。广东省作为地方政府专项债券“自审自发”试点省份，明确规定地方政府专项债券可用作上述相关项目的资本金。据初步摸查，2025年，预计全年广东省将实施城市更新项目超3000个，投资额超过4000亿元。

其中，计划改造老旧小区1289个，惠及居民20万户，投资额超40亿元；计划启动城中村改造新模式项目不少于150个，投资额力争超过1200亿元；计划推进历史文化保护传承项目141个，投资额87.35亿元。

对于备受关注的城中村改造，会上也作出了方向性指引——将城中村改造融入城市更新的整体工作中大力推动，同时明确了具体原则——按照因地制宜、分类施策的原则，科学确定拆除新建、整治提升、拆整结合三种改造类型，分类明确认定标准和处置政策，做好产业转型升级和疏解转移，防范风险隐患。

省住房城乡建设厅相关负责人表示，接下来将编制专项规划，大力推进全省城市更新的重点任务落实落地：一要扎实开展城市体检工作，找准城市更新着力点；二要加紧谋划储备城市更新项目，聚焦城镇老旧小区改造、城中村改造等重点任务，积极申报中央有关资金支持，充分把握国家及省财政和金融新政策释放期；三要科学制定实施城市更新专项规划；四要创新城市设计实施管理制度，打通从城市设计到建筑设计再到工程设计的管理链条。

政策支撑

协同推动城市更新有效有序实施

城市更新是一项复杂的系统工程，需要强有力的组织保障和完善的政策支撑。会上，省发改委、省财政厅、省自然资源厅以及广东金融监管局相关负责人介绍了最新配套政策。

“我们积极争取中央资金支持，2025年国家层面将加大中央预算内投资对城市更新领域的支持，将城镇老旧小区改造、棚户区（城市危旧房）改造、城中村改造等纳入支持范围。”省发改委相关负责人表示，还要精准谋划实施项目、创新多元化投入机制。

近3年来，广东省城市更新领域共获得中央预算内投资、增发国债、超长期特别国债等中央资金275亿元，有力保障了广东省城市更新项目稳步推进。

如何切实发挥财政职能作用，更好支持城市更新工作？省财政厅相关负责人表示，财政部明确2025年、2026年将继续实施“城市更新行动”，全国范围内选拔2批城市并给予财政支持。2024年，东莞入选获中央财政支持实施城市更新行动的15个首批城市之一，获得中央财政补助资金总额8亿元。希望有意向的地市提前谋划，认真做好项目储备和申报工作，积极获取中央资金支持。

会上获悉，“十四五”期间，省财政累计投入财政资金315.98亿元，指导各地签约专项借款5243.82亿元，助力各地开展城中村改造、城镇老旧小区改造、海绵城市建设等相关工作。

省财政厅相关负责人表示，接下来，广东将聚焦财政示范引领，构建多元化投融资机制，充分利用专项债券扩围政策，加大对城市更新项目的资金支持力度；建立政府主导、市场参与的投融资模式，通过发行REITs等方式引导社会资本参与。

做好城市更新工作，离不开自然资源要素保障。省自然资源厅相关负责人介绍，今年将进一步强化国土空间规划引领和土地政策支持。组织开展低效用地再开发试点，争取将低效用地再开发试点从珠三角9市扩展到全省21个地级以上市。

2023年9月，自然资源部正式将珠三角9市纳入试点，超过全国试点城市总数的1/5。省自然资源厅相关负责人表示，组织珠三角9市以城中村改造为重点，推进城中村等低效用地再开发。截至2025年2 月，9个试点城市已实施改造825宗、10.2万亩，投入改造资金3110亿元，其中属于城中村改造项目110个、8.12万亩。

有力有序有效实施城市更新，需要构建好政府、市场和住户之间资金共担机制，建立各方主体合理共担的资金模式。

会上，广东金融监管局相关负责人表示，广东正在抓紧制定配套贷款管理办法，在贷款品种、期限、利率、审批管理以及资金发放等方面明确相关条件标准。接下来，广东将提高金融供给多样性、增强金融服务高效性以及提升金融支持层次性。

◆编辑：龙慧◆二审：陈吉春◆三审：周亚平