灯饰销售量占全国约六成的“中国灯饰之都”中山古镇，村集体出租的厂房、工业用地中“职业二房东”比例一度超过50%。近两年来，古镇镇以前所未有的力度展开清退“职业二房东”专项行动。

截至2023年11月，454户“职业二房东”被清退，清退面积31.33万㎡，原承租企业厂租普遍下降，村集体收入平均增长约1093万元/年，有的村物业租金收入增长近8成。这一增一降，为村民、企业带来了实实在在的收益，为珠三角破解“职业二房东”难题探出新路。

调查：“职业二房东”影响实体经济

在制造业集中的珠三角，“职业二房东”的存在，很大程度上推升了物业租金成本，加重了企业成本，压缩了企业利润空间。中山古镇镇清退“职业二房东”专项行动，为我们提供了一份产业链账本，成为观察“职业二房东”的一个样本。

古镇的村集体经济比较发达，村集体出租的厂房、工业用地约500万㎡，其中“职业二房东”占有率超过50%。这样一个庞大的群体，掌握了厂房商铺租金的话语权，不仅持续推高租金，而且出现诸多不规范行为。

位于古镇镇古一村的瑞丰国际灯配城汇聚了约800个LED供应链品牌，在灯饰照明行业有较大知名度，中山市科浦照明科技有限公司（简称“科浦照明”）经理陈礼璋于2021年9月在这里向“职业二房东”租下一间店铺，租金为1.5万元/月（实际使用面积是一楼36㎡），平均每平方米租金超过了410元。今年11月底，他直接跟村委会续签了合同，租金是1万元/月，降幅达到33%，再也不用担心像以往一样被房东刁难。

瑞丰国际灯配城于2009年建成，其发展初期正是LED产业迅速崛起时期，卖场内品类快速变化，店铺换手率也较高，加上卖场管理较宽松，这让一批人钻了空子，成为“职业二房东”，卖场租金价格从最初的每平方米四五十元不断上涨，某些位置好的店铺租金超过了500元/㎡。

巨大的利益驱动下，房源也被不断转手，甚至诞生了“三房东”“四房东”。高峰期时，该灯配城超过9成商铺在“职业二房东”手中，转手费最高达到50万元/间。

“职业二房东”只做“包租公”，其粗放甚至粗暴的管理方式让企业叫苦不迭。

记者在调查中发现，“职业二房东”为了利益最大化，一种常用的方式就是将厂房切分成多个小块分租出去，在这过程中通过虚增面积提高收益。

比如1500㎡的厂房，告知企业是1800㎡，1万㎡的厂房，通过切分的方式可以多出数千平方米，直接从租金中获益。

同时，“职业二房东”还会想办法从实体企业身上“薅羊毛”，增加电梯费、卫生费、管理费、公摊费等，但在消防、环保等方面又疏于管理，为非法经营主体和小散乱污企业提供了土壤，带来各种隐患。

不仅如此，“职业二房东”为了达到目的，甚至还发生过以停电、停电梯、锁门等手段威胁企业的情况。

古镇七坊村一家企业负责人对记者说：“我们不敢装修，不敢进设备，更不敢上规，只要房东发现你的经营状况好了就要加租。”

这位负责人称，有的“职业二房东”不讲契约精神，所以企业不敢做强做大，也不敢增资扩产，实在做不下去，也只有搬家或者关停。

古一村党委委员潘耀荣说，“职业二房东”只考虑短期收益，不考虑承租企业实际情况，房租太高，企业负担重，租期就会短，对产业的可持续发展是一种伤害。

古一村手捧“金饭碗”，却眼睁睁看着“职业二房东”影响实体经济利润，不仅严重损害了商户利益、卖场营商环境，也影响村集体合理增收。

观察：业主与“职业二房东”的进与退

“‘职业二房东’的问题如不解决，不仅对村集体增收不利，对古镇灯饰产业长远发展将产生很大阻碍。但背后的利益链很长很复杂，我们每走一步都是博弈，必须敢于动真碰硬。”古镇镇党委副书记卓水先说。

古镇镇成立全面规范镇村集体物业租赁市场工作指挥部，以清退“职业二房东”为切入点，开展专项行动，由党政一把手担任总指挥，各部门协同作战，形成合力。

动他人的“奶酪”无异于“虎口夺食”，古镇网格与大数据中心（简称“网数中心”）副主任胡文磊说：“每天睁开眼都是难题，有时候冲突非常激烈。”

今年3月，每月按时交租的陈礼璋万万没想到会被房东起诉拖欠房租，要求收回房源。因忙于灯博会，他的租金仅迟交了一天，并无主观故意。原来，这是房东找理由促使经营户提前搬迁，想办法阻止村集体待合同期满拿回房源。

后来，经过镇村两级协调，“职业二房东”撤诉。这不是个案，据了解，今年6月30日瑞丰国际灯配城有291卡商铺合同到期，从4月起，为取得商铺租赁权，“职业二房东”通过堵门、锁门、威胁等影响商户正常经营，双方矛盾频发，专项行动工作组多次到现场处理。

还有更多的角力。习惯了做“包租公”的部分村民甚至村干部也不理解、不支持。

长期以来，村集体对物业运营以租代管，以人手不足、招商面窄等理由，纵容“职业二房东”生根发芽。

以冈南村二坦工业区为例，129亩厂房今年全部到期，涉及“职业二房东”82个，实际经营户203家。部分村民甚至认为，村集体与实际经营户签约，还要重新布设电表、计收水电费等，工作量大幅增加，不愿意改变现状。这也影响了清退行动的进度。

指挥部明确要求各驻村领导督促落实驻点村“职业二房东”清退工作，进度靠后的村，驻村领导和村书记要表态发言。

在清退行动开展初期，虽然有各种质疑声音，但镇一级层面决心非常坚定：政府进，“职业二房东”才能退。

卓水先说：“我们做这件事是站在老百姓的立场上，一切为了古镇的长远发展，心里坦荡荡、有底气！”

七坊村工业园属于村集体物业，“职业二房东”承租了三分之一，其中一栋由一位本地“职业二房东”租下，将其分租给7家企业，合同于今年11月到期。

今年10月，正是灯饰企业出货旺季，“职业二房东”为了不被清退，一方面诱骗企业进行厂房装修，增加谈判的筹码；一方面对企业以拉闸停电、关停电梯相要挟，通过影响企业正常生产向镇政府施压。

对此，指挥部工作组召集承租企业座谈，为他们吃下“定心丸”，鼓励企业抱团应对；有关部门对“职业二房东”妨碍生产的行为及时处理。

最终，“职业二房东”退场，这7家企业跟村委会签订了新的承租合同，房租平均下降超过15%。“这位‘职业二房东’后来给我们写了道歉信，声称不知道政府这么坚决，意识到了自己的错误。”胡文磊说。

卓水先说，镇农业农村局、网数中心、镇综治办、公安分局、生态环保分局、人力资源和社会保障分局、市场监管分局等部门联动，各司其职，让“职业二房东”没有藏身之所；同时，对集体物业中的“职业二房东”存量房源分类处理，设置承租条件，确保一手房源真正租给实体企业，让实体经济获益。

探讨：企业减租与集体增收并行不悖

实体企业成为清退行动的直接受益者。中山市金宝斯灯饰电器有限公司是古镇一家规上企业，去年年底，总经理王平得知七坊村要清退“职业二房东”，立刻联系村委会问明情况，得知自身符合条件可以从村里直租。

今年3月，原合同到期后，王平租下了原公司所在的整栋楼，两层厂房扩大到整栋楼，面积从3400㎡ 增加到8500㎡，直租单价为12.5元/㎡，比之前近14元/㎡的价格明显下降。

现整栋楼租金一年可以节省15.3万元，“增资扩产后企业发展的动力更强了，预计今年产值能达到3800万元，比去年增长30%以上。”王平高兴地说。

企业租金负担下降的同时，村集体收入明显增加。

据了解，“职业二房东”整治已为古镇的村集体增收约4000万元，预计到2025年，两个村平均村集体收入超1亿元，最终实现富民强村。

例如，七坊工业园于2023年3月本轮租赁期届满后，将“职业二房东”全部清退，村里将物业出租租金由之前的11元/㎡（全包）调整到12.5元/㎡（全包），村集体收入一年增加200多万元。

七坊村物业负责人何志成介绍，园区现有规上企业6家，进驻企业承诺年产值（或销售额）达2.5亿元，未来村里会致力于帮工业园孵化出更多规上企业，推动企业、村集体和村民共同增收。

又如古一村，截至今年11月，瑞丰国际灯配城商铺租金平均下降15.7%，有效降低了企业租金成本，村集体收入增长超过2000万元，增幅达60.8%。

集体物业中“职业二房东”退出，正引发一场“蝴蝶效应”。一批出租价下调（与原“职业二房东”租金相比）的集体物业入市，带动了整个市场租金下调，坚定了企业增资扩产的信心。

“政府的清退行动既为企业降低了成本，又帮助企业获得更好的资源。”中山市照明电器行业协会秘书长区德成接受采访时表示，目前，受到清退“职业二房东”行动影响，实体企业更倾向于找村委会直租。由于更多一手房源供应市场，对古镇现有厂房租金水平形成了抑制，并推动私人物业的“二房东”规范管理和经营。

眼下，古镇镇正引导村集体从传统的“包租公”向运营者转变，部分村集体通过引入专业运营公司或者自组运营公司，开展专业招商、运营、管理等工作。

今年10月，古镇镇出台了《关于全面规范镇村集体物业租赁秩序的实施方案》，明确在厂房物业租赁交易中进驻企业的产业类型、税收贡献、技术水平、产值规模等要求，提高招商引资质量。同时，成立古镇镇企业服务中心，对接企业厂房租赁需求和发展需要，为规上企业提供稳定的生产和经营场所，目前已为广东盛世名门科技有限公司等45家企业牵线搭桥。

专家访谈

让集体物业承托起产业发展

中山市经济研究院院长梁士伦认为，“职业二房东”是产业粗放发展中的产物之一，在过去也曾发挥过一定的积极作用，比如他们将一手房东不愿意处理的厂房整片承包下来，进行一些必要的翻修或局部提升后推向市场招租，为企业提供了经营场所。

但是，随着经济的发展，在逐利动机驱使下，“职业二房东”累积的问题越来越多，影响地方主导产业的发展和产业布局的有序优化，尤其是快速抬高了制造企业的经营成本。

梁士伦分析说：“长远看，‘职业二房东’难以真正关心产业的优化发展，只管能不能租出去、租金能不能收高点，对一个地方的产业高质量发展来说是不利的。”

他认为，中山作为一个制造业较为发达的城市，在促进产业转型升级和产业布局引导上，集体物业应该发挥更大作用，更好地掌握主动权。

梁士伦表示，镇街是经济发展的主战场，古镇镇的探索非常有价值。

他建议，村集体最迫切需要的是改变从前的“包租公”心态，主动提升自己运营集体资产、服务产业升级发展的能力，要根据上级政府的产业定位与规划通盘统筹，充分利用集体物业这个优势资源来推动招商选资，致力于持续提升村集体资产的综合效益。

同时，市镇两级政府，需给予村一级更多引导，以达成村、镇、片区、全市域整体发展的效益最大化，不断将中山的优势产业做大做强。

统筹：程明盛

编辑  张英  二审  陈彦  三审  苏小红