从挖坑基到电梯进场，再过几天电梯就可以“跑”起来了——望着家门口的电梯加装工程一步步进展，70多岁的孙阿姨终于放心了。从和邻居一起发起加装电梯到如今电梯终于建成，时间已经过去两年，之前一年半里邻居之间始终无法统一意见，孙阿姨夫妇也一度忧心如焚。

邻居之间达不成共识而无法加装电梯，在中山乃至全国都是普遍现象。而实际上，电梯加装的“痛点”远不止邻居协商这一点，申请流程的繁杂，加装工程的复杂，加装企业的混杂，每一项都给电梯加装业主带来困扰，有的止步不前，有的望而却步。

据市住房和城乡建设局统计，我市辖区内既有住宅楼中，建成时未安装电梯的住宅楼单元数量共8568个，截至目前已完成加装电梯的共500余个，仍然有8000余个缺口，加装电梯的需求量非常大。中山在推动老旧小区改造工程的同时，极力疏通电梯加装各项“堵点”，希望为老年人、残疾人等最需要保障的人群架起生活质量“直升梯”。

曾经的难

一人不同意，全楼装不了

孙阿姨夫妇住在西区豪景花园已20多年，小区是早期的楼梯房。随着最近几年腿脚越来越不利索，住在五楼的孙阿姨夫妇已经很少下楼，只能在家里方寸之间走动，最多的娱乐活动就是看电视。

2021年年初，孙阿姨夫妇和同楼栋另外几位年纪大的邻居商量加装一部电梯，方便上下楼。大多数邻居都同意这一提议，但是三楼的业主持反对意见。尽管孙阿姨和邻居们表示三楼业主可以不用承担任何费用，双方也未达成一致的意见。

据豪景花园物业管理负责人兰姐介绍，3楼业主不同意的原因是加装电梯影响整栋楼的通风采光，尤其对低楼层影响大，相当于变相降低了三楼房屋价值。尽管小区物业管理处和社区都进行过调解，三楼业主仍然未改变“不同意”的态度。孙阿姨和邻居加装电梯的期望也因此迟迟未能达成。

同样长期止步于邻居协商环节的还有东区康逸豪园一栋楼的电梯加装。叶女士一家住在七楼，随着同住父母年龄越来越大，她希望组织邻居一起加装电梯减轻父母上下楼的负担。整栋楼一梯四户，共有28户人家，三楼至七楼的邻居基本无太多意见，但一二楼的3户邻居不同意，并对其他邻居的协商需求“避而不见”。“他们可以提条件，我们根据条件来协商，但是他们的态度是不谈。”叶女士说。反复“纠缠”了一年多，今年，叶女士和邻居们选择终止和电梯公司的合作，她和家人则将房屋低价出售，“真的太累了”。

像这样因为邻居意见不统一，而无法启动电梯加装的例子比比皆是。记者了解到，在以往，加装电梯的表决需要楼栋全部业主都参加，如果有缺席则表决无效，客观上造成了“一票否决”的局面，加装电梯的企业和业主都无法很好地疏通这个“痛点”。

申请流程近似申请“盖座房子”

康逸豪园的业主阳光前两年作为业主代表成功帮本栋加装了电梯，因为业余时间充裕，加装过程中的很多事情他都是亲力亲为。回望电梯加装申请，阳光直言“简直像申请盖座房子”。

他记得，办理流程从出设计方案、审图、公示，到办理规划许可、施工许可，包括建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设用地规划条件及规划条件核实、竣工验收等等，十分繁杂，还涉及自然资源和住建等多个部门，后来，又遇上需要迁移管线。“每一步都需要一定的办理时间，整个流程耗费的时间相当长。”阳光说。

而在同一个小区的另外一栋楼，因为推进电梯加装时间过长，业主和电梯加装企业产生了纠纷。尽管业主目前并不认可电梯公司的说法，但该电梯公司项目负责人表示，加装电梯申请的流程过长和各项目耗费时间过长是导致电梯进度较慢的主要原因。“本身流程就比较长，中间还会因为条件不符合退件，这也会增加时间。”该名负责人表示。

脆弱的“合作关系”

去年9月份签合同，眼下楼栋的电梯加装还停留在办手续阶段，康逸豪园这个进展缓慢的电梯加装，让发起人阿英很是烦恼。两三个月内，楼栋内多位业主先后和电梯加装公司项目组发生冲突，质疑电梯公司的诚信和业务能力，不断有人表示想退出。尽管电梯公司始终把责任推到申请流程上，但业主更倾向认为是电梯公司的资金或者诚信出了问题，导致业务停滞不前。

“大家商量装电梯前，其实也考察了多个电梯加装公司，就是那种一站式帮你搞定全部的总包公司，最后选择了这个知名度比较高的，但还是遇到这种问题，没办法。”阿英说，除了怎么催都催不动之外，其实在价格上大家心里也没底，根本不知道怎样的价格才算合理，“听说我们选的还是比其他公司贵一些，主要图个心安，邻居都没意见，也就通过了。”阿英认为，这个行业并不像成熟的行业那样选择多、有保障、价格透明。

如果说阿英和邻居遇到的问题只是慢，那么东区的曾先生则直接撞上了邻居和电梯公司双双“撂挑子”的情况。他所在的楼栋10户里面原本就只有8户参加加梯，中途又有2户因为对电梯方案不满退出，此时电梯公司已经收了13万元。“几经波折，最后只有6户参加，又重新换了电梯公司改了方案后，之前交的钱也基本浪费了，一条梯实际花了70多万元。”曾先生说。

而东区街道恒信花园的几条加装电梯，则因为漏水问题让业主们烦恼。业主反复与电梯公司沟通，问题始终也解决不好。

事实上，随着最近几年电梯加装的推进，主管部门、各社区和行业协会都接到不少电梯加装投诉。“电梯加装主要在老旧小区进行，房屋结构和地形结构都相对复杂，国家标准又没有。目前出现的纠纷一部分是加装过程中因各种原因中断合作的，比如费用分摊意见不合，与电梯公司发生矛盾等，另一部分就是电梯后期质量问题。”中山电梯行业协会李宗钻表示，目前听说最多的质量问题就是漏水，他希望国家能够把电梯加装的标准规范起来，更好地约束加装企业。

努力破局

不再实行过去的“一票否决”制

7月28日，孙阿姨家停滞近两年之久的电梯加装项目终于启动了，原因是中山市在一个月前根据《中华人民共和国民法典》推出了《中山市城镇老旧小区加装电梯实施细则》（以下简称《细则》），里面调整了加装电梯表决比例。新的要求是：加装电梯经本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这意味着，中山电梯加装不再实行过去的“一票否决”制，而是在同意业主达一定比例后，即可进行接下来的加装电梯流程。

孙阿姨家的电梯加装成为新政推出之后的首个加装项目，由电梯加装企业、西区街道和市住房城乡建设局共同推进。经过4个多月的奋战，很快，电梯就能“跑”起来了，孙阿姨也终于可以经常下楼逛逛了。

李宗钻认为电梯加装是一个比较慢的工作，表决比例调整的效果可能有滞后效应。“我还是很看好这个条款的作用，起码它为那些加装意愿强的业主提供了一个解决问题的途径，我也正在发动各电梯企业加入到加装行业中来，如果没有其他情况的话，明年这个市场应该会有起色。”李宗钻信心满满地说。

无需办理规划许可施工许可
多部门审批变联合审查

除了表决比例外，新政还大幅压缩了办理流程。按照《细则》，加装电梯项目工程列入规划许可豁免清单，无需办理规划选址、建设用地规划许可和供地审批手续，免予办理建设工程规划许可证；属于限额以下工程，无需办理施工许可，仅需填资料备案。“以上流程简化为填写《加装电梯联合审查意见表》，由相关部门、单位出具联合审查意见即可。”市住房和城乡建设局老旧小区改造科副科长陈耀明介绍。

记者了解到，《加装电梯联合审查意见表》主要由住建部门、自然资源部门、设计单位、社区出具联合审查意见。其中，住房和城乡建设部门负责限额以下小型工程建设信息备案；自然资源部门负责核实加装电梯用地权属情况、核实是否属于新推出的《中山市既有多层住宅加装电梯通用图集》中严重遮挡情形；社区负责组织加装电梯公示、协商调解等工作；设计单位负责审核设计方案是否符合《中山市既有多层住宅加装电梯通用图集》及相关技术标准要求（含消防）等工作。

“不含准备时间，资料齐全的话，预计10天可走完审批流程。”陈耀明说。

推技术指引，引国企进场

跟中山电梯加装新规一起引起人们关注的，还有中山市属国企也终于入场，进入电梯加装领域。《细则》6月底推出，其中提到“鼓励市属国企参与老旧小区加装电梯工作，承担电梯申请、施工和维保工作，实现统一设计、统一采购、统一加装、统一维护，开展规模化加装电梯建设”。中山城建集团下属公司7月正式启动电梯加装业务。

“首先与街道联合成立了‘加梯工作组’，又与社区联合设立‘加梯服务站’，发挥社区基层党组织和国资国企专业资源优势，现场为居民提供‘一站式’加梯服务，还引进律师团队参与。”中山城建集团负责电梯加装业务的企业负责人张海健介绍，今年下半年，加装电梯新规出台后，公司作为“一站式”加梯服务机构进入电梯加装市场。豪景花园孙阿姨楼栋电梯加装业务，正是由城建集团承接，并在短短4个多月时间里完成了手续申办和建设施工。

记者在豪景花园电梯施工现场看到，施工标牌上清楚注明了项目名称、工程地址、开工和计划竣工日期、建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位及其现场负责人的姓名及联系电话等内容，监理和建设、施工单位相关人员均在现场，保证工程安全。“如果不是中间等电梯厂排产花了一些时间，整个项目所用时间会控制在4个月以内。”项目负责人全秀清表示。

“截至目前，我们已在‘三区两镇’（东区、石岐、西区、三乡和坦洲）累计34个小区设立‘加梯便民服务站’，开展加装电梯意愿调查和新政策宣传服务，发出意愿调查问卷约2万份，提交建造方案约30份。目前，公司电梯加装业务中，处于设计施工阶段的共9部，处于提交业主方案协商阶段的共15部，接下来还会继续扩大服务范围。”张海健认为国企推动电梯加装，最大的优势就是建筑施工资源丰富以及可以发动社区基层党组织进行动员协调。

对李宗钻来说，国企进场是他对本轮电梯加装推进最有信心的地方。“从业主角度来说，无论是前期选择还是后期维保，都更有信心，不会举棋不定最后干脆不装了，或者遇到各种问题又找不到办法解决。”正是看到国企进场，李宗钻觉得中山作为电梯制造基地，本土电梯企业有机会参与合作。

除了国资进场丰富选项外，针对市场上企业难以选择，有市民建议市住房和城乡建设局推出参考企业目录，陈耀明表示政府部门也有过这个考虑，但最终因为参考目录影响市场公平竞争而放弃了。不过他介绍，新规同步推出由中山市规划设计院有限公司主编、中山市电梯协会参编的《中山市既有多层住宅加装电梯通用图集》（以下简称《图集》）。设计单位需要在联审中审核设计方案是否符合《图集》及相关技术标准要求（含消防）等工作。

记者查阅发现，《图集》规定了电梯可选择样式、连廊的长度、电梯井面积、电梯门宽度等电梯建设相关标准，同时列出了严重遮挡的情形。

“《图集》的作用在于统一标准、降低成本，方便维护。它为加装电梯提供了规范和指导，提高了工作效率，也保障了居民的合法权益。”陈耀明解释。

同时，《细则》还规定，申请人应当委托具有相应资质的施工单位，施工单位应在中山市建筑业企业诚信信息管理平台上登记。另外，除了要求市住房和城乡建设局加强统筹管理外，《细则》还要求各镇政府（街道办事处）依法开展巡查、监管安全施工工作，查处违法违规加装电梯等行为。

而针对居民和电梯企业以及居民之间产生的加梯矛盾，《细则》则选择将加梯流程的第一步放到社区，由社区来居中调解。记者同时了解到，眼下，社区每个月都需要汇总在装电梯进度，及时解决新出现的问题，同时也方便主管部门及时掌握全市加梯进展。

隐痛仍有

调解流程漫长
仍是加装电梯的“拦路虎”

新政效果如何？

在《细则》列出的电梯加装流程中，加梯业主或代理人提交申请资料的第一站就是社区，“社区负责组织加装电梯公示、协商调解等工作”。而记者走访发现，社区实际承担的工作主要是核实资料和居民意见调解。

多个社区负责人表示，目前辖区内较少出现不同意见继续推进的案例，如果有不同意见，多数还停留在协商阶段，有协商成功继续推进的，也有因为费用问题暂时搁置的。“社区反复做工作，劝说邻里之间互相体谅，年轻人多为老人家考虑一些，有的业主就同意了。而只要不同意的人稍微多一点，费用问题又会成为最大的难题，这种情况推进还是有难度的。”东区街道桃苑社区党委副书记李寿杨介绍。

社区按照新规的要求，需要核实到加装电梯楼栋每一个业主的意见，还需要拿到相关资料的原件和复印件。“情况还是比较复杂的，我们收到的资料有经适房的，有房改房的，业主中有的又已经出国了，有的找不到，还有的证件是多年前的版本。”东区街道竹苑社区加梯负责人航姐说电梯加装业务放到社区以来，她们做了大量工作，也遇到各种难题，有的已经通过各种办法解决，比如房改房的，只要确认到房主是有真实使用权的就可以，还有的正在解决中。“有些老人是真的遇到困难，腿脚不好，经济条件也不太好，我们只能反复做邻居的工作。”航姐介绍，近期竹苑社区就成功推动了一个“烂尾”的加梯工程重新启动。

记者在采访中发现，社区的工作量同时也成为了加装企业的一道难题，有加装企业反映新规后加装效率慢了下来。“单车房的业主找都找不到，我们去哪里找别人签字，与电梯不产生直接关联的底层商铺的业主可能觉得跟他们没有什么关系，也不太愿意签字。”一家在中山电梯加装市场份额不小的企业负责人抱怨。而按照业主调解指引，为了做通不同意见业主的工作，镇街主管部门要根据设计图来做技术解释，但是企业却因为业主不同意、物业不放行而做不了地勘，根本提供不了设计图。“一进入调解好像就遥遥无期，反正目前还没有一个项目在有业主不同意的情况下顺利进行到下一步的。”该名负责人表示。

有电梯企业负责人分析认为，目前有些项目效率降低是有可能的，主要是新规对告知和表决方面的规定，要求申请人确实通知到楼栋每一个业主以及利益相关方，加装企业要做的事情更多更细了。

“以前不够规范。”而对于业主之间的协商补偿，上述电梯公司负责人建议主管部门给出更多的参考意见或者模板，“现在无论是同意的业主，还是不同意的业主，还是参与调解的社区，三方谁都不愿意提补偿的事情，反而不利于协商解决。”

中山职业技术学院南区电梯学院教授肖伟平多年关注电梯加装行业，他认为将基础工作放在社区是合理的。社区熟悉情况可以最大程度地化解矛盾，有些核实工作也算提前“排雷”，他分析这可能就是主管部门如此安排的出发点。但是他个人的意见是，社区的工作量过大，可能会出现积极性不高的情况，建议政府从财政或者市场化的方向进行补贴，避免流程不畅。

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这些问题，市民也关心

●不同意加装业主权益如何保障？

对于许多人担心的低楼层业主的利益保障问题，市住房和城乡建设局方面强调，新规保障持反对意见居民的权益。持反对意见居民可以依法通过居民先行协商、社区进行调解、街道主管部门技术解释沟通，如还达不成一致意见鼓励依法诉讼。

《细则》明确，如加装电梯导致有关业主的采光、通风、通行、噪音或房屋价值等合法权益受到不利影响的，应进行公告公示，并提出防治措施等。对合法权益受到不利影响的业主，可依法给予适当补偿，补偿费用在筹集资金中支出，由业主之间协商。申请人应当尊重本单元所有业主知情权，必须告知本单元业主加装电梯的相关事宜，并将相关的告知方式在意愿调查表上注明。

《细则》给出异议表达流程，公示期间利害关系人有异议的，应当书面实名向所属社区（村）提出，由社区（村）引导申请人与利害关系人进行协商。通过协商无法达成一致意见的，由社区（村）居民委员会组织调解。无法达成一致意见的，利害关系人可继续向所属镇街反映，镇街应积极解释相关技术标准、政策和法律法规，或进行调解。

通过社区（村）公示的加装电梯项目，经调解利害关系人仍有异议的，可依法通过民事诉讼途径解决。

●电梯后期维保如何安排？

记者了解到，许多电梯加装企业会承担头一年或两年的电梯管理工作和养护费用，也有的会终身管理，向业主收取管理费和相关成本费。张海健认为，规模做不起来，电梯东一条西一条，后期管理对电梯公司来说其实有一定的压力。中山城建集团考虑争取将电梯管理并入小区管理，由小区来负责电梯管理，直接向业主收取管理费，“类似电梯小区的管理模式。”而规模做起来之后，他认为直接由电梯加装企业来承担管理工作也是一种选择，业主无需担心电梯维护相关事项。

但在肖伟平看来，加装电梯后期维保目前来看还是有很大的问题。有的电梯出了质量问题，维修费用较高，有的小区本身没有物业管理，又找不到之前的加装企业，有的质量问题反复修不好，还有的企业推出的合同条款中，既要业主出正常保养费又要“霸占”广告费。“说到底，还是要前期规范施工，后期问题才能少，最好国家能出行业标准，地方也能统一标准，尽量规避质量问题。再就是管理部门可以考虑为这些电梯上物联网，后台统一监控，同时业主也要和加装企业约定好后期维保的相关事项。”肖伟平认为，这些问题也是业主加装积极性受到影响或者一定要找到信得过的加装企业的原因。

而从《细则》可以发现，中山政府部门希望延续老旧小区改造的思路，推动国企来“统一维保”，解决电梯的后期维保问题。

据专业人士介绍，加装电梯钢结构井道多为玻璃井道壁，在高温环境下，电梯上的很多零部件容易出现变色、硬化、龟裂等老化现象，高温还易引起电子元件发生故障、触发过热保护等，导致电梯故障率提高。针对这些问题，市市场监管局组织项目组编制了加装电梯专项评估方案，对加装电梯进行专项检查、风险分析评定，预测电梯系统中存在的潜在危险源，及时排查并消除安全隐患。专项检查中，除对设备本体安全质量进行检查外，还从使用管理、维保质量等多个维度对各电梯维护保养单位工作质量和日常管理工作进行综合评价。

●电梯面积是否计入房屋面积？

《细则》规定，加装电梯新增建筑面积不计入容积率，不征收增容地价、市政基础设施配套费等其他费用，新增建筑面积作为一个整体由该梯号（幢）全体加装电梯的业主共同使用，不再办理不动产登记，各分户业主产权登记面积与加装电梯前维持不变。城市更新、拆迁改造时，业主有权获得合理补偿，补偿标准参照电梯设备的建造成本及使用年限等因素综合确定。

编辑  张英  二审  周振捷  三审  向才志