安居乐业才能幸福生活。中山“好房子”建设如火如荼，小区居住体验也在各方力量的推动下越来越好。

向物业服务企业支付物业管理费是很多家庭的固定开支，但很多人忽略的是，住在商品楼小区也能有公共收入。近两年来，中山小区发钱的新闻偶见报端，每次都引起人们羡慕声一片，但这些钱是怎么来的？发钱是不是最好的分配方式？作为个体的你，是否参与了监督和意见表决？

记者连续多日深度采访发现，中山部分小区在热心业主的推动和业委会的履职以及社区、相关部门的联动下，连续多年交出明晰的账本和符合小区实际的灵活分配方式。同时，也有小区公共收益管理混乱或使用不畅、不透明，受到业主的质疑，被相关部门重点督办，相关方退还侵占收益。

看好小区“钱袋子”，人人有责，也有法可依、有据可凭，更多中山业主正在积极参与进来。

收入从哪里来？
公共停车位停车费占比最高

住宅小区公共收益主要来自公共停车位停车费、公共区域广告和促销进场费等，扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后收益归全体业主所有。

记者走访的中山多个小区年收益从几十万元到一百多万元不等，多数小区的公共收益主要来自公共停车位收费，相对来说，无公共车位的小区公共收益较低。早期住宅的公共停车位较多，后期人车分流的小区一般只有产权车位。近两年，广告收入和摊位费有所下降。

各小区公共收益的管理方也各不相同。记者采访了解到，公共收益由业委会管理的，一般由业委会负责人作为法人去银行办理专用账户，由物业代管理的，则由经业主大会授权的物业管理人开立专用账户，对公共收益进行专项管理。目前相关部门要求管理方定期公布公共收益收支明细，多个小区能够做到一季度公布。

钱该怎么管？
公共收益的4种管法

小区公共收益归全体业主所有，钱该怎么管也应由全体业主说了算。记者采访发现，实际操作层面，不少成立业委会的小区能够创新推出适合本小区实际情况的管理方式，为业主解决实际问题的同时，提升大家的获得感和幸福感。

管法1：50%存入维修资金，50%抵扣物业费

港口镇星港湾城市绿洲小区最近办了几件大事，公寓外墙脱落问题定好了解决方案，住宅业主1月份物管费不用交、专项维修资金账户多了钱。这些都是通过一项公共收益分配方案实现的。

星港湾城市绿洲为2007年前后建成的小区，建筑包括54栋小高层、104栋别墅和2栋高层公寓。记者了解到，在小区2025年60万元公共收益分配中，业主大会通过了一个双轨分配方案——“50%存入住宅专项维修资金、50%抵扣物业费”，同时公寓部分公共收益则全部用于外墙维修维护。这种分配回应了业主关于公寓外墙脱落维修、房屋维护和保持物业服务质量等多项意见诉求。

据星港湾城市绿洲业委会副主任赵女士介绍，小区共1070户住户，其中910户参与有效投票，860多户同意，投票同意率94.4%，远超“双三分之二”规定，分配方案得以通过。

在过往的分配中，小区大门口、电力房、消防管道、安全监控等公共设施都得到维修。“以后的公共收益分配，大家应该也愿意往这个方向走。”赵女士说。

而作为政府管理部门，市镇（街）住建部门近年来则持续倡导小区业主将公共收益用于补充住宅专项维修资金账户，以应对小区楼龄“渐长”后可能出现的“健康问题”。“正如人需要交养老金一样，房子老了也是需要维修保养的，也需要为它交维修金。尤其，早期的房子维修资金比较少，更需要攒多一点进去。”港口镇城建局相关负责人梁国钊解释。

管法2：按面积分配，按单元申请

小榄镇丽景名筑小区的业主，最近对小区的变化也看在眼里。长达340米的不稳固的人工湖围栏全部更换，昏暗的人行道路灯变亮，安全隐患解决，老人小孩在小区里休闲都更放心了。丽景名筑小区还解决了一个很多小区的痛点问题，即楼顶或外墙漏水但因业主意见不统一而无法维修，十多栋楼房的漏水问题得到处理。这些都得益于小区业主在业委会的组织下，创新采用了一种“按面积分配、按单元申请”的公共收益“花法”。

丽景名筑一期建于2009年，一二三期共有住宅4958户、商铺151间，入住率超过89%，属大型成熟社区。

2019年小区业委会成立，2022年换届。新一届业委会在多渠道征集业主的意见后，制定了小区自己的《公共收益收支管理办法》，获业主大会通过。

丽景名筑小区业委会主任贾先生介绍，新的管理办法有3个创新点，包括阳光账本、阶梯式决策和单元自治。业委会每季度书面公示公共收益收支明细，同步公布各单元可分配金额。1万元以下支出快速办，业委会过半数同意即可实施；1万-5万元支出公示15天，反对率低于10%后执行；5万元以上支出提交业主大会表决。“像二期人工湖围栏改造，花费约10万元，就要通过业主大会表决，通过后，由业委会牵头、业主自愿报名组成业委+业主代表工作组执行。”贾先生解释。

针对单楼栋公共维修问题，丽景名筑采用的办法是“单元自治”。按照单元收益=总收益÷小区总面积×单元面积，单元内10%以上业主联名可提出公共设施维修申请，业委会审核并公示，反对率不超10%即可动用，同时设置余额预警。“外墙或楼顶属于公共区域，但往往影响的又是少数住户，其他业主意见不能统一，这个双10%机制，主要就是解决这个痛点问题，目前已经成功处理了十多单这类问题。”小区业委会副主任陈先生介绍。

公共账本显示，当下丽景名筑公共收益账户结余196万元。“2022年集中分配过一次，向小区住宅专项维修资金账户注入80万元，这几年和接下来都严格按照议事规则的公共收益管理办法进行支出。”贾先生说。

管法3：年初定预算，年底来结算

作为中山知名小区，东区朗晴轩小区业委会成立时间早，运作成熟，小区公共收益也相对较高，目前对小区维护的支持力度较大。

小区业主能够直观看到的维护已有大门口修缮、增设大量电动汽车充电桩、电动自行车充电桩，以及数百个监控摄像头、休闲座椅等。“还看到有路面修整、体育设施翻新、加装楼梯栏杆等，小区住这么久了，好像也没有太老旧的感觉。”业主刘敏向记者表示。

朗晴轩小区总户数为1830户，2013年已成立第一届业委会，后通过规范流程制定了议事规则、管理规约。“小区已有近20年楼龄，需要维修维护的地方越来越多。”小区业委会主任陈先生介绍，小区公共收益采用年初制定预算方案、年底结算的方式进行分配。

本月刚刚通过的朗晴轩小区2026年财务预算方案显示，2026年小区公共收益预计为180万元，扣除物业分成后约120万元，不含2025年预计结余152万元。支出项目中，公共设施和设备维修费用为150万元，日常开支18万元，文体活动经费6万元。“今年有一个比较大的维修项目，就是地下车库通道维修，花费较高，其他还有中庭景观升级、消防设施维修改造、增加健身器材、门禁升级等。”陈先生介绍。

1月11日朗晴轩业主大会对2026年预算方案的表决结果出炉：发出选票1741张，收回选票1287张，投票参与率73.92%，1121张同意，同意率87.1%，符合“双三分之二”规定，预算方案通过。“业委会将按照预算方案落实维修项目，同时，每一个项目开展前都会多渠道充分听取业主的意见。”陈先生希望更多业主积极参与，表达自己的意见，“之前就有一个垃圾站项目因为不少业主反对，就停了下来，总之大家要多参与。”

管法4：物业公司承包经营自负盈亏

相对于公共收益结余较高的小区，东区朗晴假日小区则因为收益不高，采用了另外一种“物业公司承包制”的分配方式。

2020年初，朗晴假日小区业委会成立，2025年初换届。小区业委会主任陶小贺介绍，按照物业公司与小区签订的最早服务合同标准，所有维修项目中，金额超过500元的部分需从公共收益中支出，且须业委会讨论、审批通过后，才能开展维修。“审批流程太繁琐了，导致大量维修需求无法及时处理，业主普遍不满。”陶小贺说。为了化解这个局面，小区业委会牵头，依托社区党委、小区党支部、业委会、物业公司“四方平台”召集业主进行多次讨论，最终确定了“物业公司承包制”方案，并于2023年5月进入运行。

“简单来说，就是物业公司承包经营自负盈亏，每季度向业委会专用账户打入65000元，同时‘500元以下’物业维修范围大幅提高至‘5000元以下’，即5000元以下维修都由物业公司负责。”陶小贺介绍，小区业主大会对优化方案进行投票表决，最终高票通过。目前，该优化方案已正式写入新的物业服务合同，成为小区公共收益管理与公共维修处理的长期执行标准。

哪些地方用不着？
合同中约定物业公司维修范围

记者走访了解到，在公共收益用于小区维修维护的方案中，并非所有维修项目都需要从公共收益中支取。多数小区在成立业委会后，会与物业服务企业签订新的物业服务合同，并根据物业费等条件在合同中约定公共收益分成比例和物业负责的维修内容。

“在公共收益的经营管理中，物业公司承担了大量配合工作，如进场摊位管理、维修前期对接等，所以通行办法都是和业主按比例分成，不过具体怎么分各小区都不同。”相关业内人士解释。

如星港湾城市绿洲小区在2016年第一届业委会成立之后，便更换了物业管理企业，但物管费持续保持在0.8元-2元/平方米的较低水平。针对这种情况，新签的物业服务合同里就对公共收益部分有了相应的约定，业主和物业企业按比例进行分成，同时物业维修额度提高到3000元，即3000元以下的维修事项均由物业企业承担。

记者走访的多个小区物管费、物业与业主分成比例和物业维修范围都各不相同，但这些因素高度相关，物业维修额度从1000元到3000元、4000元、5000元不等。

市住房城乡建设局上月发布的《中山市住宅小区物业服务公开工作指引》中也明确要求，物业服务公开应涵盖物业服务事项等“四公开一承诺”信息，确定对应的物业服务内容。

目前，中山正在推动《中山市住宅小区物业管理规定（草案）》的落地，未来包括公共收益管理在内的相关物业服务管理将有法可依。

花钱流程
业主大会约定怎么花

根据市住房城乡建设局上月发布的《关于做好住宅小区公共收益管理的通知》（以下简称《通知》），公共收益的支出有确定的流程可以参考执行。

业主大会的决定、小区管理规约或公共收益管理规约是小区公共收益支出的合法依据。《通知》提供中山市住宅小区公共收益管理规约示范文本。

未制定公共收益管理规约或制度的住宅小区，可通过业主大会表决，采用由社区/业委会+物业服务企业在审核支出依据后“双签”转账的形式使用公共收益，未成立业委会的由社区审核。

记者观察
透明管理激活社区内生动力

小区“钱袋子”是否能管得好、用得好，关乎业主居住体验的好坏，也检验着一个个小区物业服务质量的高低，更是居民参与共建共治共享结果的体现。

为提升人们的居住幸福感，中山多部门就“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”具体实事，以常态化、精准化监督推动各方责任落实，健全“部门联动、多方参与、共建共治共享”的长效治理机制，不断提升小区治理规范化水平。

2025年，在市纪委监委的监督指导下，市住房城乡建设局深入开展群众身边不正之风和腐败问题集中整治，针对群众反映强烈的物业侵占公共收益等突出问题，多方联动，督促全市物业领域退还、分配公共收益共计394.42万元，惠及业主2万余人，获得群众高度肯定。

在这个过程中，不少小区实现了“资金源于业主、用于业主”的良性循环，业主满意度和参与意识显著增强。这些小区构建起数据可查、流程规范、业主参与的制度化治理模式，有效激活了社区内生动力，为破解住宅小区公共收益管理难题提供了务实可行的实践样本。

“十五五”规划建议提到，要实施物业服务质量提升行动。深化小区基层治理是良方，“人民小区人民治、小区治理为人民”，相关方可以推动搭建小区公共事务协商平台，建立群众诉求及时解决机制。同时，相关部门还应继续加强物业服务信息公开，规范管理公共收益，进一步提升群众获得感和幸福感。