2月15日，元宵佳节，中山高规格举行推动经济高质量发展工作会议，会议集中推出了16项政策，并对政策进行解读，抽丝剥茧，提炼出“干货版”，印发给与会企业家。《“工改”7条》是其中一项。具体内容如下。

▍标图入库

优化入库审查。2009年12月31日前已建设使用的工业用地，改造后继续作工业用途的，不受上盖物占地比例30%的限制。

▍规划管理

（ 1 ）解决“土规”不符问题。2035版国土空间总体规划安排建设用地规模的，享受市政策优惠。

（ 2 ）解决“专规”不符问题。 纳入2035版城市更新专项规划范围的，视同符合专规实施改造。

（ 3 ）解决“控规”不符问题。 可通过单个地块规划条件论证后，办理控制指标调整、改造方案报批、建设工程规划许可和规划条件核实等业务。

（ 4 ）简省规划论证评估材料。“工改工”宗地项目 ，可直接按控规编制改造方案，取消“片区控规评估及项目改造方案论证”；工业用地保护红线外的“工改住、商”宗地项目，可按控规编制改造方案，无需开展片区策划。

（ 5 ） 优化规划编审程序 。连片改造的，由镇街政府组织编制单元规划，不另行编报单元计划；片区策划方案批准前，30亩以上“工改工”项目可先行报批改造。

（ 6 ）优化配套设施比例。 用地面积30亩以上的“工改工”项目，在行政办公和生活配套设施用地面积占比不超过7% 的前提下，允许计容建筑面积占比提高到20%。

▍用地管理

（ 1 ）支持完善历史用地手续。

①违法用地罚款后按照用地行为发生当年生效的法律政策完善建设用地手续、土地征收手续，无需处理“人”。

②取消可办理手续的土地面积限制。

（ 2 ）允许协议出让。“工改工”用地可以协议出让给原用地单位，按市场评估价 的 40%计收土地出让价款。

（ 3 ）简化历史建设处理。2009 年12月31日前建成使用至今，地上建筑物（构筑物）基底面积达到用地面积1/3及以上，申请实施“三旧”改造的工业用地，可视为非闲置土地。

（ 4 ）允许延长土地使用年期。 实施改造的国有工业用地，可以延长土地使用年期至50 年，按照所延长年限对应的市场评估价的40%计收土地出让价款。

（ 5 ）允许微调用地界线。在符合规划、权属清晰、土地证载面积不增加的前提下，经相关土地权利人同意，允许对项目建设用地界线进行适当调整，但调整前后界线范围重合度应达到 97%以上。

（ 6 ）允许置换土地后连片改造。 在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下，允许所有权性质相同的建设用地及其上盖建筑物，采用空间位置互换的方式调整使用。

（ 7 ）支持连片整体改造、混合开发 。允许集体建设用地与国有建设用地，新增建设用地与“三旧”改造及其他存量建设用地 ，“工改工” 、“工改其他” 、生态修复等两种以上类型混合改造。

（ 8 ）支持整体统筹重构用地布局。 村镇低效工业园连片改造夹杂的非工业用地， 可以协议出让重新安排改造范围内其他位置用地，促进工业用地连片集聚。

▍物业分割

改造后的国有土地上工业物业，符合建设要求的可以分割、分割抵押、分割销售：

（ 1 ）自持物业要求。①用地面积≥10亩的，自持比例≥51%，自持≥15年；②用地面积≥30 亩的，属于自主改造或合作改造，在签订监管协议明确引入优先发展产业，“工改工”项目税 收 ≥30万元/ 亩 、“ 工改M0”税收 ≥100万元/亩，自持≥15年，以及相应违约赔偿条款等前提下，自持比例降低至20%；③合作改造的，扣除补偿给原权利人部分后计算自持比例。

（ 2 ）分割销售规定。①用地面积≥10亩的，工业厂房可按幢（ ≥2000 平方米）或层 （ ≥500 平方米）分割；②用地面积 ≥30 亩的， 因企业行业性质、特殊技术等，还可按间或套（ ≥300 平方米）分割；③配套设施用房可按不高于厂房分割销售的比例一并分割销售；④购买人须为企业，购买5年后方可再转让；⑤可按不动产首次登记办理。

▍财税政策

（ 1 ）亩均贡献奖励。用地面积10亩以上的“工改工”项目，新建厂房符合建设标准的，项目竣工验收后视亩均效益给予阶梯式 奖励。其中，厂房建设标准为：①1.5≤容积率 ≤市城市规划技术标准上限（4.0 ），建筑高度≤ 市城市规划技术标准上限（60 米） ；②首层高度≥6 米，二层以上层高≥4.5 米，2.8≤车库层高 ≤3.5 米（特殊情形经市工信局同意可调整） ；③楼板承重≥4KN/m2。 阶梯式奖励标准为： ①30 万元≤亩均贡献＜40万元，每亩奖励6万元；②亩均贡献每增加10万元，增加奖励3万元；③连续奖励5年，奖励金额不封顶。

（ 2 ）整合开发奖励。 对整合3个以上权利人土地，新建厂房符合建设标准的企业，给予财政奖励：①施工许可后奖励100元/m2 ；②竣工验收后奖励100元/m2 ；③改造后视亩均效益给予阶梯式奖励：30万元≤亩均 贡献＜40万元，每亩奖励6万元； 亩贡献每增加10万元，增加奖励3万元；连续奖励5年，奖励金额不封顶。

（ 3 ）整合开发税收支持。 通过签订搬迁补偿协议等方式整合3个以上产权人用地 的，按照“政府征收（收回）房产 、土地并出让的行为” 处理，免征原产权人的增值税、土增税等，有关企业所得税可按规定执行政策性搬迁税收政策。

（ 4 ）地价款折让优惠。 延长土地使用年期、划拨用地补办出让、历史用地协议出让等， 均可按照相应土地的市场评估价的40%计收土地出让价款。

（ 5 ）搬迁腾挪补助。 对改造期间搬迁腾挪到我市范围内、租赁迁入地镇街政府指定或认可的厂房继续生产经营的规上企业，最高给予6元/平方米/月的厂房租金补助 ，连续补助2年。

（ 6 ）减免行政事业性收费。 以企业作为改造主体的，可按规定免缴村镇基础设施配套费、绿化补偿费及恢复绿化补偿费、不动产登记费及权属证书工本费等涉企行政事业性收费。

（ 7 ）引导金融信贷支持。支持办理在建工程抵押及余额抵押； 建立“工改”贷款风险补偿机制和“工改”基金、产融投资机构，鼓励金融机构加大“工改工”支持力度。

▍收益分配

（ 1 ）支持工业企业扩容。 企业自主或合作实施“工改工”改造，用地调整容积率、 建筑高度、建筑密度、绿地率等，或进行分割、合并的，不再计收土地出让价款。

（ 2 ）合理补偿交地企业。 对没有改造能力或者没有改造意愿的低效国有用地，交由政府收回再通过公开出让方式引进优质产业项目的，土地出让价款计提农业土地开发资金（1万元/亩）后，可全额补偿给原产权人； 经批准还可将新产业项目带来的地方经济贡献增量，最高可连续5年按一定比例补偿给原产权人。

（ 3 ）共享土地出让收益。对城镇开发边界内、工业用地保护红线外的国有出让工业用地，规划为住宅、商服用途，产权人交政府收回后公开出让的，用地容积率2.5以下部分的出让成交价款的50% 补偿原产权人。

▍政务服务

（ 1 ）压减审批层级。不涉及完善用地手续的“工改工”宗地项目改造方案，委托镇街直接审批。

（ 2 ）全程高效服务。推进“容缺受理+ 延期后补”承诺制和“信任审批+信用监管”审批制，推行部门并联审批、打包审批，保障项目“全程高速”落地；同步落实改造方案与项目监管协议， 实行“ 一竿子”到底跟踪服务。

◆中山日报社编发中心
◆文+/记者 黄凡
◆图/记者 夏升权 文波
◆编辑： 陈家浩
◆二审： 朱晖
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◆素材来源：中山日报